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Was ist die VPI-Indexierung?
Der Verbraucherpreisindex (VPI) misst die Preisentwicklung eines repräsentativen Warenkorbs in Österreich. Bei einer Wertsicherungsklausel im Mietvertrag wird der Mietzins an die Entwicklung eines bestimmten VPI gekoppelt — steigt der Index, darf der Mietzins entsprechend angehoben werden. Seit 2026 begrenzt das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) diese Anpassungen bei Wohnungsmieten.
Welche VPI-Stände gibt es?
Statistik Austria veröffentlicht den VPI monatlich mit verschiedenen Basisjahren. Welcher Index gilt, steht in Ihrem Mietvertrag — typischerweise der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses aktuelle. Die amtlichen Werte finden Sie bei Statistik Austria.
| Index | Basisjahr | Typische Verwendung |
|---|---|---|
| VPI 2025 | 2025 | Aktueller Index seit Jänner 2026 — für neue Verträge |
| VPI 2020 | 2020 | Basis vieler Verträge der letzten Jahre; Bezugsgröße des MieWeG (oder Nachfolgeindex) |
| VPI 2015 | 2015 | Verträge aus der zweiten Hälfte der 2010er-Jahre |
| VPI 2010 | 2010 | Verträge aus den frühen 2010er-Jahren |
| VPI 2005 | 2005 | Ältere Verträge |
| VPI 2000 | 2000 | Sehr alte Verträge |
| HVPI | EU-harmonisiert (2025 = 100) | Selten in Mietverträgen |
Wann darf der Mietzins angehoben werden?
Klassisch wird im Vertrag ein Schwellwert vereinbart — häufig 3 % oder 5 %. Erst wenn der Index seit der letzten Anpassung um diesen Prozentsatz gestiegen ist, darf der Mietzins nachgezogen werden. Andere Verträge sehen eine jährliche Anpassung vor. Für Wohnungsmieten im Anwendungsbereich des MRG legt seit 2026 zusätzlich das MieWeG fest, wann und wie stark angepasst werden darf (siehe unten).
Beispielrechnung außerhalb des MieWeG
Gilt so nur für Mietverhältnisse, die nicht unter das MieWeG fallen, etwa Geschäftsräume. Die Indexstände sind frei gewählte Beispielwerte, keine amtlichen Zahlen. Für Wohnungen im MRG siehe das Beispiel im nächsten Abschnitt.
| Schritt | Wert |
|---|---|
| Vereinbarter Mietzins (Geschäftslokal) | 850,00 € |
| Indexstand bei Vertragsbeginn (Beispielwert) | 120,4 |
| Aktueller Indexstand (Beispielwert) | 127,2 |
| Veränderung in Prozent | (127,2 ÷ 120,4 − 1) × 100 = 5,65 % |
| Vereinbarter Schwellwert (z. B. 5 %) erreicht? | Ja — Anpassung ab dem vereinbarten Termin |
| Neuer Mietzins ohne gesetzliche Deckelung | 850,00 × 1,0565 = 898,03 € |
Seit 2026: das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG)
Für Wohnungsmieten im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG gilt seit 1. Jänner 2026 das MieWeG, auch für ältere Verträge. Angepasst wird einmal im Jahr, am 1. April, und zwar um die durchschnittliche Veränderung des VPI im Vorjahr (Vergleich der Jahresdurchschnitte). Der Anteil über 3 % zählt nur zur Hälfte. Für Verträge mit Mietzinsbeschränkung, also im Vollanwendungsbereich, gelten zusätzlich Übergangsdeckel für 2026 und 2027. Die erste Anpassung nach Vertragsabschluss erfolgt nur anteilig.
Beispiel: Wohnung, Anpassung zum 1. April 2026
| Hauptmietzins netto vor der Anpassung | 850,00 € |
| Veränderung der Jahresdurchschnitte 2025 gegenüber 2024 | (128,2 ÷ 123,8 − 1) × 100 = 3,554 % |
| MRG-Teilanwendung (freier Mietzins): 3 % + Hälfte darüber | 3 + 0,554 ÷ 2 = 3,277 % → 877,86 € ab 1. April 2026 |
| MRG-Vollanwendung (Richtwert/Kategorie): Übergangsdeckel 2026 | höchstens 1 % → 858,50 € |
| Vollanwendung: fällig ab | Zinstermin nach dem 1. April, frühestens 14 Tage nach dem Schreiben — in der Regel Mai |
Für neue Verträge empfiehlt sich die Verweisklausel nach § 2 MieWeG: „Der Mietzins ist wertgesichert gemäß § 1 Abs 2 (und Abs 3) des Mieten-Wertsicherungsgesetzes.“ Dann gilt unmittelbar die gesetzliche Rechnung, ohne eigene Schwellwerte oder Indexmonate.
Den zulässigen Betrag für Ihren Vertrag berechnet der MieWeG-Rechner, mit Rechenweg.
| Zeitraum | Zulässige Erhöhung |
|---|---|
| Grundregel, ab 2026 | Jahresdurchschnitt des Vorjahres: bis 3 % voll, darüber zur Hälfte |
| Vollanwendung: Anpassung zum 1. April 2026 (Inflation 2025) | höchstens 1 % |
| Vollanwendung: Anpassung zum 1. April 2027 (Inflation 2026) | höchstens 2 % |
| Teilanwendung | kein Übergangsdeckel, nur die Grundregel |
| Beispiel mit 5,65 % Jahresdurchschnitt | 3 + (5,65 − 3) ÷ 2 = 4,33 % |
Mieten außerhalb des MRG (etwa reine ABGB-Verträge) sind von der Deckelung nicht erfasst; für gemeinnützige Bauvereinigungen gelten eigene Regeln nach dem WGG. Die Details der Übergangsbestimmungen sind komplex — lassen Sie konkrete Anpassungen im Zweifel prüfen.
Was muss formal passieren?
- Anpassung berechnen (siehe oben) und die gesetzliche Deckelung prüfen.
- Den Mieter schriftlich verständigen, mit nachvollziehbarer Berechnung.
- Die Erhöhung gilt ab dem im Vertrag bzw. Gesetz vorgesehenen Termin — im Anwendungsbereich des MieWeG ab dem 1. April; in der MRG-Vollanwendung erst ab dem folgenden Zinstermin, wenn das Schreiben nach dem 1. April und mindestens 14 Tage davor zugeht (§ 16 Abs 9 MRG).
- Den neuen Betrag in der Mietvorschreibung übernehmen.
Tipp: Eine zu hohe Anhebung kann — insbesondere im Vollanwendungsbereich des MRG — angefochten werden. Im Zweifel mietrechtlich beraten lassen.
Wie ImmoBooks Sie unterstützt
Sie hinterlegen pro Mietvertrag den Index (z. B. VPI 2025) und die Art der Wertsicherung — mit Schwellwert, jährlich oder als Verweis auf das MieWeG. ImmoBooks prüft täglich alle Verträge, berechnet die Anpassung einschließlich der Deckelung nach MieWeG und kündigt sie zum gesetzlichen Termin an; das Wertsicherungsschreiben steht als PDF bereit. Ab dem Wirksamkeitstermin übernimmt die Mietvorschreibung den neuen Betrag. Angekündigte Anpassungen lassen sich vorher stornieren.
- Keine vergessenen Anpassungen — die Prüfung läuft jeden Tag automatisch
- VPI-Werte werden automatisch aktualisiert und lassen sich zusätzlich per CSV einspielen
- Jede Anpassung ist in der Historie des Vertrags nachvollziehbar
- Mehrere Indizes in einem System (VPI 2000 bis VPI 2025, HVPI)
Mehr dazu: Mietverwaltung und Wertsicherung und die Österreich-Funktionen von ImmoBooks.
Wichtige Hinweise
- Die Wertsicherung gilt nicht automatisch — sie muss im Vertrag vereinbart sein.
- Im Vollanwendungsbereich des MRG gibt es zusätzliche Grenzen (Kategorie- und Richtwertmietzins).
- Bei befristeten Verträgen (§29 MRG) ist der Befristungsabschlag von 25 % beim Richtwertmietzins zu beachten (§16 Abs 7 MRG).
- Die Wertsicherungsklausel muss klar und nachvollziehbar formuliert sein, sonst kann sie unwirksam sein.
- Indexierte Akontobeträge wirken sich auf die Betriebskostenabrechnung aus.
Diese Seite ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Anpassungen empfehlen wir, im MRG-Vollanwendungsbereich rechtlich prüfen zu lassen.