Was ist die VPI-Indexierung?
Der Verbraucherpreisindex (VPI) misst die Preisentwicklung eines repräsentativen Warenkorbs in Österreich. Bei einer Wertsicherungsklausel im Mietvertrag wird der Mietzins an die Entwicklung eines bestimmten VPI gekoppelt — steigt der Index, darf der Mietzins entsprechend angehoben werden.
Welche VPI-Stände gibt es?
Statistik Austria veröffentlicht den VPI mit verschiedenen Basisjahren. Welcher Index gilt, steht in Ihrem Mietvertrag — typischerweise der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses aktuelle.
| Index | Basisjahr | Verwendung | Veröffentlichung |
|---|---|---|---|
| VPI 2020 | 2020 | Aktuell empfohlen für neue Verträge | monatlich |
| VPI 2015 | 2015 | Verträge zwischen ca. 2017 und 2022 | monatlich |
| VPI 2010 | 2010 | Verträge zwischen ca. 2012 und 2017 | monatlich |
| VPI 2005 | 2005 | Ältere Verträge bis ca. 2012 | monatlich |
| VPI 2000 | 2000 | Sehr alte Verträge | monatlich |
| HVPI | EU | Selten — bei EU-relevanten Verträgen | monatlich |
Wann darf der Mietzins angehoben werden?
Klassisch wird im Vertrag ein Schwellwert vereinbart — typischerweise 3 % oder 5 %. Erst wenn der VPI-Stand seit der letzten Anpassung um diesen Prozentsatz gestiegen ist, darf der Mietzins entsprechend nachgezogen werden. Niedrigere Schwellen (z.B. 0 %) bedeuten praktisch sofortige Anpassung — höhere Schwellen verschieben Anpassungen, dafür dann in größeren Schritten.
Beispielrechnung
| Schritt | Wert |
|---|---|
| Vereinbarter Mietzins zum Vertragsbeginn | 850,00 € |
| VPI-Stand zum Vertragsbeginn (z.B. 1/2024) | 120,4 |
| Aktueller VPI-Stand (z.B. 1/2026) | 127,2 |
| Veränderung in Prozent | (127,2 / 120,4 - 1) × 100 = 5,65 % |
| Schwellwert erreicht? (z.B. 5 %) | Ja → Anpassung möglich |
| Neuer Mietzins | 850 × 1,0565 = 898,03 € |
Was muss formal passieren?
- Berechnung anstellen (siehe oben).
- Schriftliche Verständigung an den Mieter mit Berechnung.
- Erhöhung wirksam ab dem im Vertrag genannten Zeitpunkt — typisch ab dem nächsten Monatsersten nach Verständigung.
- Anpassung in der Mietvorschreibung vornehmen.
Tipp: Eine zu hohe Anhebung kann (insbesondere im MRG-Vollanwendungsbereich) rechtlich angefochten werden. Im Zweifel mietrechtlich beraten lassen.
Wie ImmoBooks das automatisiert
Sie hinterlegen pro Mietvertrag den Index (z.B. VPI 2020), den Schwellwert (z.B. 5 %) und die Frequenz. Ein Cron-Job vergleicht den aktuellen Index-Stand mit dem zuletzt verrechneten und legt die berechnete Anpassung zur Bestätigung vor. Sobald Sie sie freigeben, wird die nächste Mietvorschreibung mit dem neuen Hauptmietzins erstellt.
Vorteile gegenüber händischer Berechnung:
- Keine vergessenen Anpassungen — der Job läuft monatlich
- Korrekte Daten aus den hinterlegten VPI-Werten — kein Vertippen
- Audit-Trail: jede Indexanpassung ist im Buchungsjournal nachvollziehbar
- Mehrere Indizes in einem System (Mischportfolios)
Wichtige Hinweise
- Die VPI-Indexierung ist nicht automatisch im Vertrag — sie muss vereinbart sein
- Im Vollanwendungsbereich des MRG gibt es zusätzliche Grenzen (Kategorie-/Richtwertmietzins)
- Bei befristeten Verträgen nach §29 MRG ist der 25 %-Befristungsabschlag zu beachten
- Die Wertsicherungsklausel muss klar und nachvollziehbar formuliert sein, sonst ist sie unwirksam
Diese Seite ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Anpassungen empfehlen wir, im MRG-Vollanwendungsbereich rechtlich prüfen zu lassen.