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Worum es geht
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes darf der Vermieter nur jene Aufwendungen als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, die das Gesetz ausdrücklich nennt — vor allem in §21 MRG, dazu die Hausbetreuung (§23) und die Gemeinschaftsanlagen (§24). Andere Aufwendungen sind nicht umlegbar, auch wenn sie sachlich mit dem Haus zusammenhängen (z. B. Erhaltungsarbeiten oder Finanzierungskosten).
Welche Posten umlegbar sind
| Posten | Rechtsgrundlage (MRG) | Anmerkung |
|---|---|---|
| Wasserversorgung | §21 Abs 1 Z 1 | inkl. Überprüfung der Wasserleitung |
| Messvorrichtungen | §21 Abs 1 Z 1a | Eichung, Wartung und Ablesung zur Verbrauchsermittlung |
| Kanalräumung, Müllabfuhr, Schädlingsbekämpfung, Rauchfangkehrung | §21 Abs 1 Z 2 | |
| Beleuchtung allgemeiner Teile | §21 Abs 1 Z 3 | Stiegenhaus, Gänge, Gemeinschaftsräume |
| Feuerversicherung | §21 Abs 1 Z 4 | in angemessener Höhe |
| Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung | §21 Abs 1 Z 5 | in angemessener Höhe |
| Andere Versicherungen (z. B. Glasbruch, Sturm) | §21 Abs 1 Z 6 | nur mit Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter |
| Verwaltung | §21 Abs 1 Z 7 iVm §22 | als Pauschalbetrag je m² Nutzfläche |
| Grundsteuer und andere laufende öffentliche Abgaben | §21 Abs 2 | z. B. Wasser-, Kanal- und Müllgebühren |
| Hausbetreuung | §21 Abs 1 Z 8 iVm §23 | Reinigung, Schneeräumung |
| Gemeinschaftsanlagen | §24 | Lift, Waschküche, Garten, Spielplatz, Sauna — auf die Mieter, die sie benützen können |
Kurzfassung ohne Anspruch auf Vollständigkeit. Maßgeblich ist der Gesetzestext im Rechtsinformationssystem (RIS). In ImmoBooks sind diese Posten als Kategorien hinterlegt; im Vollanwendungsbereich lassen sich nur zulässige Kategorien in die Abrechnung übernehmen.
Was nicht umlegbar ist
- Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Haus
- Großreparaturen und Sanierungen
- Finanzierungskosten (Kredite, Zinsen)
- Versicherungen über das Angemessene hinaus oder nach Z 6 ohne Zustimmung der Mehrheit der Hauptmieter
Verteilungsschlüssel
Der Regelfall ist die Aufteilung nach Nutzfläche (§17 MRG). Ein abweichender Schlüssel setzt im Vollanwendungsbereich grundsätzlich eine schriftliche Vereinbarung zwischen dem Vermieter und allen Hauptmietern voraus.
- Nutzfläche: Der gesetzliche Regelfall nach §17 MRG — Verteilung nach dem Anteil der Nutzfläche (m²) jeder Einheit.
- Nutzwert: In Wohnungseigentumsanlagen gebräuchlich, wenn sich die Aufteilung an den Nutzwerten orientiert.
- Personenanzahl: Nur mit schriftlicher Vereinbarung zwischen Vermieter und allen Hauptmietern (§17 MRG).
- Verbrauch: Wo Messvorrichtungen vorhanden sind, etwa für Wasser. Heizkosten folgen dem HeizKG (siehe unten).
- Zu gleichen Teilen: Pro Einheit derselbe Betrag — ebenfalls nur mit Vereinbarung aller Hauptmieter.
- Individueller Schlüssel: Für Sonderfälle, z. B. Kosten, die nur einen Teil des Hauses betreffen.
Heizkosten nach HeizKG
Heizkosten aus einer gemeinsamen Wärmeversorgungsanlage werden nicht über die allgemeine BK-Abrechnung verteilt, sondern nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG): aufgeteilt in einen flächenabhängigen Anteil und einen Verbrauchsanteil, der zwischen 55 und 85 % liegen muss — ohne Vereinbarung 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Fläche (§§ 10, 13 HeizKG idF BGBl. I 101/2021). ImmoBooks rechnet die Heizkosten getrennt ab: Periode frei wählbar, Ablesewerte je Einheit (fehlende Werte hochgerechnet), Gegenüberstellung mit dem vorgeschriebenen Heizakonto, Legung durch Auflage und Verbuchung der Salden — fällig binnen zwei Monaten (§ 21 HeizKG). Das PDF der Abrechnungsübersicht folgt.
Rechtsregime: Voll, Teil, Ausnahme, WGG
- MRG-Vollanwendung: Nur die gesetzlich genannten Posten sind umlegbar.
- MRG-Teilanwendung (§1 Abs 4 MRG, z. B. ungeförderte Neubauten): §21 gilt nicht, die Betriebskosten richten sich nach dem Vertrag.
- Vollausnahme (§1 Abs 2 MRG, z. B. Ein- und Zweiobjekthäuser): Vertraglich frei vereinbar, es gilt das ABGB.
- WGG: Gemeinnützige Bauvereinigungen — eigene Regeln nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz.
In ImmoBooks wählen Sie das Rechtsregime pro Abrechnung. Mehr zu den österreichischen Besonderheiten auf der Seite Österreich-Funktionen.
Frist und Ablauf
Die Abrechnung über das vergangene Kalenderjahr ist bis spätestens 30. Juni des Folgejahres zu legen, und die Mieter können in die Belege Einsicht nehmen (§21 Abs 3 MRG). Legt der Vermieter nicht rechtzeitig ab, können die Hauptmieter die Abrechnung bei der Schlichtungsstelle bzw. beim Bezirksgericht durchsetzen. Wird die Abrechnung erst nach dem 31. Dezember des Folgejahres gelegt, kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr verlangen (Präklusion, OGH 5 Ob 419/97x); Guthaben der Mieter bleiben bestehen. Nachzahlung und Guthaben sind zum übernächsten Zinstermin nach der Legung fällig.
Typischer Jahresablauf
Während des Jahres
- Betriebskosten als monatliche Akontozahlung vorschreiben
- Belege sammeln und in der Belegablage speichern
- Wartungsverträge und Versicherungen pflegen
Jahreswechsel
- Abrechnungsperiode abschließen (in der Regel das Kalenderjahr)
- Belege vollständig erfassen und buchen
Bis 30. Juni des Folgejahres
- Abrechnung nach §21 MRG erstellen
- Kosten auf die Mieter verteilen
- Abrechnung an die Mieter mit Saldo (Nachzahlung oder Guthaben)
- Einsicht in die Belege ermöglichen (§21 Abs 3 MRG)
Wie ImmoBooks Sie unterstützt
Sie legen pro Objekt und Jahr eine Abrechnung an und wählen das Rechtsregime. ImmoBooks schlägt aus den erfassten Eingangsrechnungen passende Kostenpositionen vor — Rechnungen erfassen Sie auf Wunsch mit der KI-Belegerkennung.
Die Berechnung verteilt die Kosten auf die Mieter, anteilig nach Nutzfläche und Mietdauer, und stellt sie den geleisteten Akontozahlungen gegenüber: Nachzahlung oder Guthaben je Mieter. Unterjährige Wertsicherungsanpassungen der Akontobeträge werden berücksichtigt. Für jeden Mieter entsteht ein PDF, die Zustellung per E-Mail, Post oder Aushang wird dokumentiert, jede Änderung steht im Protokoll. Mit der ersten Zustellung bzw. Auflage gilt die Abrechnung als gelegt: Sie wird gesperrt, die Salden werden als offene Posten mit Fälligkeit gebucht, und die Mieter sehen die Rechnungen hinter den Kostenposten im Mieterportal. Korrekturen laufen als Korrekturabrechnung.
Mehr dazu: Mietverwaltung und Mieterportal, Software für Hausverwaltungen. Abrechnung für Wohnungseigentum? Lesen Sie weiter bei der WEG-Abrechnung nach §34 WEG.
Diese Seite ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Einwendungen von Mietern im Vollanwendungsbereich empfehlen wir eine rechtliche Prüfung.