Worum es geht
Im MRG-Vollanwendungsbereich darf der Vermieter nur jene Aufwendungen auf den Mieter umlegen, die explizit im taxativen Katalog des §21 MRG genannt sind. Andere Aufwendungen — auch wenn sie sachlich mit dem Haus zusammenhängen — sind nicht umlegbar (z.B. Instandhaltung, Verwaltung des Eigentums, Hauptmietzinsreserve).
Welche Posten umlegbar sind (§21 MRG)
| Posten | Rechtsgrundlage | Anmerkung |
|---|---|---|
| Wasser / Abwasser | §21 (1) Z 1 | Versorgung und Kanalgebühren |
| Müll | §21 (1) Z 2 | Müllabfuhr nach Tarif |
| Schädlingsbekämpfung | §21 (1) Z 3 | wenn fachgerecht |
| Beleuchtung allgemein | §21 (1) Z 4 | Stiegenhaus, Gemeinschaftsräume |
| Versicherungen | §21 (1) Z 5 | Feuer, Haftpflicht, Wasserschaden |
| Hausverwaltung | §21 (1) Z 7 | Honorar des Hausverwalters |
| Reinigung | §21 (1) Z 8 | Hausreinigung, Schneeräumung |
| Rauchfangkehrer | §21 (1) Z 9 | Kontrolle nach Bauordnung |
| Aufzug / Lift | §21 (1) Z 10 | Wartung und Strom |
| Garten- und Spielplatzpflege | §21 (1) Z 11 | wenn vorhanden |
| Sauna / Schwimmbad / Sport | §21 (1) Z 12 | Anteilig nach Mitnutzung |
| Grundsteuer | §21 (1) Z 13 | Anteilig auf Mieter umlegbar |
Die Liste ist nicht abschließend — der vollständige Katalog steht im §21 Abs. 1 MRG. ImmoBooks bildet rund 25 §21-Posten als Enum ab.
Was nicht umlegbar ist
- Instandhaltungs- und Erhaltungsaufwand des Eigentümers
- Hauptmietzinsreserve nach §20 MRG
- Eigene Verwaltungsleistungen des Vermieters (Abgrenzung zur HV-Verwaltung beachten)
- Großreparaturen, Sanierungen
- Finanzierungskosten (Kredit, Zinsen für eigenes Eigentum)
Verteilungsschlüssel
§21 MRG erlaubt verschiedene Schlüssel — der Standard ist nach Nutzfläche, andere sind je nach Posten und Vereinbarung möglich.
- Nutzfläche: Klassisch und am häufigsten — Verteilung nach m² Nutzfläche pro Einheit.
- Nutzwert: Bei Wohnungseigentum: nach Nutzwert-Anteil im Wohnungseigentumsvertrag.
- Personenanzahl: Verbrauchsabhängige Posten (Müll, Wasser bei nicht-individueller Erfassung).
- Verbrauch: Wenn Zähler vorhanden — z.B. Wasser, Heizung (HeizKG-konform).
- Paritätisch: Pro Einheit gleich — z.B. Aufzug-Pauschale.
- Custom: Individuelle Schlüssel für Sonderfälle (z.B. nur Erdgeschoss).
Heizkosten nach HeizKG
Heizkosten werden nicht im Rahmen der allgemeinen BK-Abrechnung verrechnet, sondern separat nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) — bestehend aus Grundkosten (typisch 30–35 %) und Verbrauchsanteil (typisch 65–70 %). ImmoBooks bietet einen eigenen Berechnungs-Endpoint für die HeizKG-konforme Aufteilung.
Rechtsregimes — Voll vs. Teil vs. ABGB
- MRG-Vollanwendung: Nur §21-Posten, taxativer Katalog.
- MRG-Teilanwendung: Eingeschränkt anwendbar — typisch bei Neubau seit 1953.
- ABGB-frei: Vertraglich frei vereinbar, was umgelegt wird (Geschäftsraum).
- WGG: Gemeinnützige Wohnbaugesellschaften — eigene Regeln.
ImmoBooks bildet diese vier Regimes als getrennte Konfiguration pro Vertrag ab.
Frist und Ablauf
Die Abrechnung muss spätestens bis zum 30. Juni des Folgejahres erstellt und an die Mieter übermittelt werden (§21 Abs. 3 MRG). Bei Versäumnis gehen Nachforderungs-Ansprüche anteilig verloren.
Typischer Jahres-Ablauf
- Betriebskosten als Vorauszahlung (Akonto) verrechnen
- Belege sammeln und im Document-Storage ablegen
- Wartungsverträge und Versicherungen pflegen
- Stichtag für die Abrechnung festlegen (typisch 31.12.)
- Belege vollständig erfassen und buchen
- Abrechnung nach §21 MRG erstellen
- Verteilung pro Mieter berechnen
- Schreiben an Mieter mit Saldo (Nachzahlung oder Gutschrift)
- Belegeinsicht für Mieter ermöglichen
Wie ImmoBooks das automatisiert
Sie wählen pro Objekt das Rechtsregime, definieren die §21-Posten und den Verteilungsschlüssel. Im Jahresverlauf erfassen Sie Eingangsrechnungen (KI-gestützt) — sie werden automatisch der BK zugeordnet, wenn das Konto im EKR 2016 entsprechend gepflegt ist.
Zum Stichtag erstellen Sie das Settlement: Kosten-Pools, Verteilung pro Mieter, Berechnung des Saldos (Nachzahlung oder Gutschrift) — und die Open-Items werden automatisch angelegt. Heizkosten werden über den HeizKG-Endpoint separat berechnet.
Diese Seite ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei Mieter-Einwendungen empfehlen wir, im MRG-Vollanwendungsbereich rechtlich prüfen zu lassen.